بازار مسکن_سبدی از «خیال‌‌‌پردازی‌‌‌ها» در بازار اجاره مسکن یا بهتر است گفته شود «کل بازار مسکن» سبب شده دولت‌‌‌ها بین دو حوزه «خرید» و «اجاره» خانه، تبعیض قائل شوند و دومی همواره مورد تحقیر در کشورهای مختلف جهان قرار بگیرد؛ این «اشتباه‌‌‌بینی» سیاستگذار، «مقدمه به‌هم‌‌‌خوردن اوضاع بازار اجاره مسکن» است.
گزارش ما از بازار مسکن و مطالعاتی که «هبیتات» یا همان «دفتر اسکان بشر ملل متحد» درباره «ریشه‌‌‌های بحران‌‌‌های مزمن اجاره‌‌‌نشینی» در دنیا انجام داده، حاکی است: «سیاست درست تامین مسکن»، پشت هفت افسانه گیر کرده است. این افسانه‌‌‌ها همگی «اجاره‌‌‌نشینی» را هدف گرفته است؛ سوءبرداشت‌‌‌های بزرگ نسبت به اجاره‌‌‌نشینی و اجاره‌‌‌داری که باعث شده در برخی کشورها، دولت‌‌‌ها «مالکیت مسکن» را تشویق کنند و از روی «اجاره» رد شوند.
هفت افسانه در بازار مسکن
خطرناک‌‌‌ترین افسانه در بازار اجاره مسکن، «نگاه تک‌‌‌بعدی دولت به موضوع تامین مسکن» است. دولت‌‌‌ها وظیفه دارند در هر کشوری، «شرایط لازم و مناسب برای تامین سرپناه را تامین کنند»، اما خطا موقعی صورت میگیرد که تصور شود «پازل تامین مسکن، فقط یک تکه دارد و آن مسکن ملکی است».
در شهرها و شهرک‌‌‌های سراسر جهان، بخش قابل‌توجهی از ساکنان مستاجر هستند. به دلایل مختلف میلیون‌‌‌ها نفر در کشورهای در حال توسعه و توسعه‌یافته واحد مسکونی را که در آن زندگی می‌کنند به جای مالکیت، اجاره می‌کنند. به عنوان مثال، خانوارهای کم‌درآمدی که در حال حاضر نمی‌توانند هزینه‌‌‌های مالکیت خانه را تامین کنند، مهاجران شهری تازه‌‌‌وارد که خانه‌‌‌های اجاره‌‌‌ای در مرکز را ترجیح می‌دهند که به آنها انعطافپذیری می‌دهد، جوانانی که برای تحرک ارزش قائل هستند و افرادی که تصمیم می‌‌‌گیرند پول خود را صرف اولویت‌‌‌های دیگر کنند. مالکیت خانه تنها بخشی از ویژگی‌‌‌ها و انگیزه‌‌‌های مستاجران است.
درست مقابل این تقاضا، جنس عرضه هم مهم است. برای میلیون‌‌‌ها نفر اجاره‌‌‌داری منبع درآمد قابل‌توجهی است. در شهرهای کشورهای در حال توسعه بزرگ‌ترین گروه از موجرها، مالکان کوچک‌مقیاس هستند که مسکن اجاره‌‌‌ای را اغلب به عنوان بخشی از خانه «خود‌ساخته» خود ارائه می‌کنند. ایجاد یک منبع درآمد منظم و تامین امنیت مالی در دوران پیری.
نادیده گرفتن مسکن استیجاری در برخی کشورها
مسکن استیجاری یک حوزه نادیده گرفته‌شده در سیاست مسکن برخی کشورها باقی مانده است که در عوض، اغلب بر ترویج مالکیت خانه متمرکز شده است. زیرا دولت‌‌‌های بسیار کمی هر نوع سیاستی را برای کمک به توسعه یا تنظیم این شکل از مسکن اجرا می‌کنند.
با این حال، مسکن اجاره‌‌‌ای جزء کلیدی یک بازار مسکن است که به خوبی کار می‌کند. در حالی که اجاره نوشدارویی برای حل چالش مسکن در کشورهای در حال توسعه نیست، اما یک گزینه مهم و حیاتی برای تصدی مسکن است که باید در کنار مالکیت خانه و نه در رقابت با آن ترویج شود.
این راهنما به وضوح نیاز به قرار دادن مسکن اجاره‌‌‌ای را در دستور کار مسکن شهری نشان می‌دهد. باید سیاست‌‌‌هایی برای استفاده از فرصت‌‌‌های مسکن اجاره‌‌‌ای برای کمک به ساخت شهرهای بهتر ایجاد شود. این راهنما از مطالعات هبیتات سهم مهمی در تشریح مختصر ارزش مسکن اجاره‌‌‌ای و نقش آن در ایجاد بازارهای مسکن با عملکرد خوب دارد.
اجاره‌‌‌داری، گزینه نادیده گرفته‌شده
خانه‌‌‌های اجاره‌‌‌ای منبع درآمد عمده‌‌‌ای را برای بسیاری از افراد فراهم می‌کند. در حالی که بدون شک برخی از مالکان ثروتمند وجود دارند. اکثر مالکان خصوصی درآمدی مشابه درآمد مستاجران خود دارند و بسیاری از آنها به‌‌‌نوعی موجر کم‌‌‌درآمد هستند. اکثر صاحبخانهها آن دسته از افراد ثروتمند (بی‌‌‌نیاز) نیستند که اغلب به تصویر کشیده می‌‌‌شوند، بلکه افرادی عادی هستند که سعی می‌کنند با مشکلات زندگی کنار بیایند. برای بسیاری از افراد بازنشسته اجاره خانه اغلب تنها منبع درآمد آنهاست.
باوجود این واقعیت که بسیاری از مردم در کشورهای در حال توسعه در مسکن‌‌‌های اجاره‌‌‌ای زندگی می‌کنند، دولت‌‌‌های کمی هر نوع سیاستی را برای کمک به توسعه یا تنظیم این شکل از مسکن تدوین کرده‌‌‌اند. این تعجب‌‌‌آور است، زیرا تعداد کمی منکر این هستند که یک بخش اجاره سالم باید جزء جدایی‌‌‌ناپذیر از یک سیستم مسکن با عملکرد خوب باشد. در عوض، در چند دهه اخیر اکثر دولت‌‌‌ها به‌‌‌طور فعال مالکیت خانه را ترویج می‌کنند.
آنها مالکیت را از طریق ترکیبی از بهبود سیستم‌های مالی مسکن، برای دسترسی بیشتر به مالکیت، با تخفیف مالیاتی هم به مالکان و هم برای سازندگان، با فراهم کردن حملونقل و زیرساخت برای حومه‌‌‌های جدید، و به طور کلی با ایجاد ایدئولوژی مطلوب برای مالکیت خانه تشویق کرده‌‌‌اند. در واقع دولت‌‌‌ها، این شکل از تصدی را ترجیح داده‌‌‌اند، زیرا معتقدند ساخت خانه، راه خوبی برای ایجاد شغل، تحریک اقتصاد و تقویت ثبات اجتماعی و سیاسی است. در این فرآیند، دولت‌‌‌ها میلیون‌‌‌ها نفر را متقاعد کرده‌‌‌اند تا مالک شوند.
غفلت در طرح های تشویقی بخش اجاره
در حالی که مالکیت تشویق شده، بخش اجاره مورد غفلت و حتی تحقیر قرار گرفته است. این مدل سیاستگذاری سبب شد صاحبخانهها مستاجران فقیر و آسیب‌‌‌پذیر را استثمار کرده و اجاره‌‌‌های بالایی را برای مسکن‌‌‌های شلوغ و غیراستاندارد دریافت کنند.
اجاره می‌تواند مشکلات اجتماعی ایجاد کند اما اگر دولت‌‌‌ها از آن غفلت نکنند، می‌تواند مزایایی نیز به همراه داشته باشد. مستاجران مسکن، گسترش شهرها را کاهش داده و همچنین بخشی از تقاضا برای زیرساخت‌‌‌های گران‌قیمت در مناطق حاشیه شهری را کاهش می‌دهند. عرضه مناسب مسکن اجاره‌‌‌ای با قیمت مناسب نیز احتمالا وسوسه خانواده‌‌‌های فقیر را برای تهاجم به زمین یا خرید زمین در بخشهای فرعی غیرقانونی (سکونتگاه‌‌‌های غیررسمی یا حاشیه‌‌‌نشینی) کاهش می‌دهد. با توجه به اینکه افراد بیشتری در یک منطقه کوچک متمرکز شدهاند و اکثر مستاجران نزدیک به مسیرهای اتوبوس یا قطار زندگی می‌کنند، احتمال بیشتری وجود دارد که اجاره‌‌‌نشینی، سازمان‌‌‌دهی حملونقل عمومی را تسهیل کند.
افسانه‌هایی از مسکن اجاره‌‌‌ای
همه در کشورهای ثروتمند مالک هستند. رابطه کمی بین سطح توسعه اقتصادی یک کشور و بروز مالکیت خانه و اجاره وجود دارد. اما این واقعی نیست چون مالکیت خانه در واقع در بسیاری از کشورهای ثروتمند اروپایی کمتر است، در سوئیس، جایی که بازارهای اجاره برای برآوردن نیازهای هر گروه درآمدی که اجاره را به مالکیت ترجیح می‌دهد، توسعه یافته است.
همه دوست دارند صاحبخانه شوند. در سراسر جهان، مردم با این پیام بمباران می‌‌‌شوند که مالکیت خانه بهترین و در واقع تنها انتخاب معقول برای تصدی است. بله، داشتن خانه شخصی مزایای زیادی دارد، اما اجاره مزایای خاص خود مانند تحرک، انعطافپذیری و کاهش تعهدات مالی را نیز دارد. با این حال، بسیاری از خانوارهایی که توانایی مالی برای مالکیت داشتند، این کار را نمی‌‌‌کنند.
مالکیت خانه زندگی بهتری را به مردم ارائه می‌دهد. مالکیت اغلب به عنوان یک تصدی برتر نسبت به اجاره ارائه می‌شود. افرادی که مالکیت دارند، شهروندان مسوولیت‌‌‌پذیرتری هستند که پیوندهای نزدیک‌‌‌تری با جامعه و محله خود دارند.
اما مالکیت خانه مشکلات خود را هم دارد؛ هزینه‌‌‌های تعمیر و نگهداری باید به تنهایی بر عهده خانواده مالک باشد و پرداخت نکردن ماهانه وام مسکن، امنیت تصدی را به خطر می‌‌‌اندازد. البته اکثر صاحبخانهها زمانی مستاجر بودند و شاید در مقاطعی از زندگی خود، اجاره به آنها آنچه را که نیاز داشتند مهیا می‌‌‌کرد.
هیچ کس در مسکن اجاره‌‌‌ای سرمایه‌گذاری نمی‌‌‌کند. سرمایه‌گذاری در مسکن اجاره‌‌‌ای ممکن است مانند گذشته برای کسب و کارها و دولت‌‌‌ها جذاب نباشد. با وجود این، کمتر شهری وجود دارد که حجم مسکن اجاره‌‌‌ای در آنها افزایش نیافته باشد. این پارادوکس با تکثیر واحدهای کوچک تولید شده توسط تعداد زیادی از مالکان کوچک‌مقیاس توضیح داده می‌شود.
ویژگی‌‌‌های مسکن استیجاری
اگرچه مالکیت می‌تواند مزایای بسیاری به همراه داشته باشد، اما هنوز هم صدها میلیون نفر خانه‌‌‌های خود را اجاره می‌کنند. طبیعتا شکل اجاره بسیار متغیر است. مسکن اجاره‌‌‌ای از پنت‌‌‌هاوس‌‌‌ها تا زاغه‌‌‌ها را در بر میگیرد، انواع مختلفی از صاحبخانهها وجود دارند که می‌تواند خصوصی و دولتی باشد و همه نوع مسکن از اقامتگاه عالی تا وحشتناک را به مردم ارائه می‌دهند. در انتهای طیف اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها، مسکن اجاره‌‌‌ای متنوع است؛ به شکل اتاق‌‌‌های اجاره‌‌‌ای ارزان در ساختمان‌‌‌های آپارتمانی کوچک تحت مدیریت مالک، آپارتمان‌‌‌هایی با اندازه‌‌‌های مختلف در بلوک‌‌‌های مسکونی عمومی یارانه‌‌‌ای، اتاق‌‌‌های ساختهشده در سازه‌‌‌های خودیاری یا اتاق‌‌‌های تقسیم‌‌‌بندی‌شده در ساختمان‌‌‌های قدیمی‌‌‌تر فرسوده. همچنین می‌تواند به شکل یک اتاق در یک خانه مسکونی یا کلبه‌ای ساختهشده در پشت خانه صاحبخانه باشد. حتی می‌تواند فضای مشترک با غریبه‌‌‌ها باشد، شاید هم تنها با داشتن حق نگهداری وسایل و خوابیدن بخشی از روز در آنجا.
به طور کلی، کلان‌شهرها نسبت به شهرهای کوچک‌تر سطح اجاره بالاتری دارند. این موضوع در چین،. کلمبیا، اندونزی، فیلیپین و کشورهای توسعه‌یافته مانند ایالات متحده و اکثر کشورهای اروپای غربی صادق است. به این دلیل که کلان‌شهرها تمایل به قیمت زمین و ملک بالاتری دارند. با این حال، اندازه شهر تنها یک عامل در معادله‌ای بسیار پیچیده‌‌‌تر است. نسبت اجاره‌‌‌کنندگان در هر شهر به ماهیت بازار زمین محلی، نسبت مهاجران اخیر، میزان اشتغال عمومی و توپوگرافی بستگی دارد که در دسترس بودن زمین با قیمت مناسب برای مقاصد مسکونی را تعیین می‌کند. کلمبیا، چین، کره‌جنوبی و برزیل نمونه‌‌‌های بارز این اتفاق هستند./ملک تحلیل
منبع: تجارت نیوز
نظرات کاربران