نفس هایی که به شماره افتاد

بازار «تعمیر و بازسازی» آپارتمان که سال گذشته به «کما» رفته بود، در حال حاضر با استناد به سه شاخص، از دسترس مالکان خارج شده است. فصل اصلی این بازار معمولا ماه‌های پایانی سال است؛ به‌طوری‌که صاحبان خانه بخش‌هایی از تجهیزات آپارتمانشان را تعویض یا بازسازی می‌کنند. این بازار اما از حدود دو سال پیش به‌دلیل «از دسترس خارج شدن بازار خرید مسکن و همچنین بازار تبدیل آپارتمان قدیمی به واحد بهتر»، از حالت فصلی خارج شد و به نوعی، رونق گرفت.

جهش قیمت مسکن عامل ورود قابل توجه تقاضا به بازار تعمیرات و بازسازی منزل بوده است. با این حال، در حال حاضر «توان تعمیر آپارتمان» هم از بین رفته است. بررسی‌ها نشان می‌دهد تورم تعمیرات ساختمان در قله ۱۱ساله قرار گرفته و هزینه‌ها در این بازار نسبت به سال گذشته ۵۰درصد افزایش یافته است. علاوه بر «ایست تورمی» به متقاضیان بازسازی، میانگین هزینه تعمیرات متعارف براساس ۶قلم بازسازی در مقابل قدرت وام تعمیرات، علل تخریب این بازار را توضیح می‌دهد.

ثبت تورم تاریخی در بازسازی آپارتمان

با ثبت تورم تاریخی در حوزه خدمات بازسازی آپارتمان، بازار تعمیر خانه، تخریب و از دسترس بخش زیادی از خانوارها خارج شد. تازه‌‌ترین بررسی‌‌ها بر پایه آمارهای رسمی و همچنین نتایج تحقیقات میدانی،. از رسیدن تورم خدمات بازسازی آپارتمان به سقف ۱۱ ساله خبر می‌دهد. این موضوع باعث رشد ۵۰ درصدی متوسط هزینه بازسازی واحدهای مسکونی در زمستان امسال نسبت به زمستان سال گذشته در کل کشور شده است. این سطح تورم نقطه به نقطه در هزینه‌‌های بازسازی واحدهای مسکونی بالاترین تورم یا رکورد تاریخی تورم بازسازی خانه، دست‌‌کم از سال ۹۱ تاکنون (۱۱ سال اخیر)، است.

بررسی‌‌های نشان می‌دهد. بعد از خارج شدن بازار خرید خانه از دسترس طیف گسترده‌‌ای از متقاضیان مصرفی و به دنبال آن،. کاهش اجباری معاملات تبدیل به احسن آپارتمان‌‌های قدیمی به واحد مسکونی نوساز تحت‌تاثیر جهش قیمت مسکن، امسال،. تورم تاریخی در حوزه بازسازی مسکن،. این بازار را نیز از دسترس گروه قابل‌توجهی از خانوارها خارج کرده است. این در حالی است که بازسازی آپارتمان‌‌های قدیمی در سال‌های اخیر، آخرین سنگر مالکان خانه‌‌های قدیمی برای بهبود و مناسب‌‌سازی محل سکونت آنها بود. حتی بخشی از متقاضیان مسکن نیز که توان خرید آپارتمان نوساز را به دلیل جهش تاریخی قیمت مسکن از دست داده بودند. خانه‌‌های قدیمی را خریداری و بعد از تعمیرات و بازسازی در آنها ساکن می‌‌شدند. اما هم بررسی‌‌های میدانی و هم آمارها نشان می‌دهد. این بازار هم از دسترس طیف گسترده‌‌ای از مصرف‌کننده‌‌ها خارج شده است.

علت قله‌‌پیمایی تورم بازسازی

بررسی‌‌ها نشان می‌دهد. دست‌‌کم دو عامل در قله‌‌پیمایی تورم بازسازی در سال‌جاری موثر بوده است. اولین دلیل آن به افزایش تقاضا در بازار بازسازی در سال‌های اخیر تحت‌تاثیر خارج شدن. بازار مسکن نوساز از دسترس طیف گسترده‌‌ای از خانوارهای مصرفی و متقاضی تبدیل به احسن خانه قدیمی با آپارتمان نو مربوط می‌شود. در حالی که در سال‌های گذشته بخش زیادی از ساکنان خانه‌‌های قدیمی اقدام به تبدیل به احسن و تعویض این خانه‌‌ها با واحدهای مسکونی نوساز یا کم سن و سال‌‌تر می‌‌کردند.

اما بعد از شروع دوره جهش تاریخی قیمت مسکن از سال ۹۷ در تهران و از ۹۸ در سایر شهرها،. بخش عمده این خانوارها موفق به تبدیل به احسن نشده. و بنابراین از مسیر تعمیرات و تعویض تجهیزات داخلی ساختمان،. واحد مسکونی خود را برای ادامه سکونت بازسازی کردند. همین افزایش تقاضا،. یکی از عوامل افزایش سرعت رشد هزینه‌‌های بازسازی در سال‌های اخیر و به‌خصوص در سال‌جاری است.

از سوی دیگر،. تورم مصالح ساختمانی و افزایش سرعت رشد قیمت‌ها در این بخش،. بعد از جهش تاریخی قیمت مسکن، نه تنها هزینه‌‌های بازسازی را افزایش داد. که سرعت رشد این هزینه‌‌ها نیز بیشتر شد.

مانع سوم بازسازی

علاوه بر دو عامل گفته شده یعنی ثبت تورم تاریخی در بازار بازسازی مسکن از یکسو. و به دنبال آن افزایش محسوس هزینه‌‌های تعمیرات و بازسازی خانه‌‌های قدیمی،. ناکافی بودن قدرت پوشش وام تعمیرات و بازسازی مسکن نیز به عنوان سومین عامل سخت‌‌تر شدن پروسه  تعمیرات و تعویض تجهیزات داخلی ساختمان،. شناسایی می‌شود. هم‌‌اکنون سقف وامی که تحت عنوان وام تعمیرات و بازسازی مسکن (وام جعاله) از سوی شبکه بانکی به متقاضیان پرداخت می‌شود. ۱۶۰ میلیون تومان است. متوسط هزینه یک بازسازی معمولی و متعارف مطابق با برآوردهای صورت گرفته،. هم‌‌اکنون ۱.۵ برابر وام ۱۶۰ میلیون تومانی تعمیرات است. اما این همه ماجرا نیست.

متقاضیان دریافت وام جعاله یا وام تعمیرات و بازسازی مسکن باید برای دریافت آن اقدام به خرید اوراق وام کنند. هم‌‌اکنون به طور متوسط هزینه خرید اوراق برای دریافت وام تعمیرات معادل ۲۵‌درصد از کل این وام است. بنابراین قدرت واقعی وام تعمیرات بعد از کسر هزینه خرید اوراق،. ۱۲۸ میلیون تومان برآورد می‌شود. اگر قدرت واقعی وام را در نظر بگیریم. میانگین هزینه تعمیرات و بازسازی متعارف در یک واحد میان‌‌متراژ دو برابر قدرت این وام است.

بنابراین نه تنها تورم تاریخی و افزایش محسوس هزینه بازسازی،. این بازار را از دسترس خانوارهای با سطح درآمد متوسط و کمتر خارج کرده است. بلکه مالکان آپارتمان‌‌های سالخورده از ناحیه سطح ناکافی پوشش وام تعمیرات آپارتمان نیز در عمده موارد،. قادر به تامین هزینه‌‌های بازسازی نیستند./ملک تحلیل

منبع : دنیای اقتصاد