عصر «ثبات قیمت مسکن» در سالهای ۹۲ تا ۹۶ را یک گروه به «مسکنمهر» نسبت می‌دهند و گروه دیگر، آرامش آن زمان بازار مسکن را محصول «کاهش ریسکهای بیرونی بازار» می‌دانند. «دنیای‌اقتصاد» برای راستیآزمایی «اثر ضدتورمی مسکنمهر» از دو دستگاه سنجش استفاده کرده است.
تنور تولید وعده‌‌‌ها و گزارش عملکردها در هفته‌‌‌ای که گذشت با هدف «بهره‌‌‌برداری حداکثری دو نامزد انتخابات ریاست جمهوری از تیم‌‌‌های مشاوره» گرم شد و درون این کارزار، «پای مسکنمهر، دولت احمدی‌‌‌نژاد و دولت روحانی» هم باز شد. ماجرا از این قرار است که «یک ادعا درباره نقش مثبت مسکنمهر در تنظیم قیمت مسکن» مطرح شده و در عین حال، یک تحلیل، چند روز قبل از طرح آن ادعا، درباره «راز موفقیت دولت اول روحانی در ثبات‌‌‌بخشی به بازار مسکن» ارائه شد که هر دو تحلیل و ادعا، کاملا ضدهم است و باید «تکلیف یکی از آنها» با بررسی کارشناسی و نه با حرف و شرح داستان، روشن شود.
ارائه نقشه راه به دولت سیزدهم
«دنیای‌اقتصاد» برای راستیآزمایی «ریشه ثبات قیمت مسکن طی ۴ سال ۹۲ تا ۹۶» سراغ دو دستگاه «سنجش واقعیت» رفت. این بررسی «دنیای‌اقتصاد» با هدف «مشخص شدن منشأ واقعی آرامش قیمت مسکن در دوره‌‌‌های گذشته» از بابت «ارائه نقشه‌‌‌راه به دولت چهاردهم» صورت می‌گیرد تا بلکه رئیس‌‌‌جمهور جدید، فارغ از فضای سیاسی و تحلیل‌‌‌های کم‌‌‌عمق یا دارای نقص‌‌‌فنی بتواند «برای گران‌ترین بازار مصرف این روزهای خانوارهای ایرانی»، بهترین تصمیم را در سریع‌‌‌ترین زمان ممکن اتخاذ کند.
جزئیات ادعایی که درباره «مسکنمهر» مطرح شده این است که «دولت احمدی‌‌‌نژاد طرح ساخت ۲میلیون و ۳۰۰هزار واحد مسکونی را استارت زد اما از آنجا که روند احداث و تکمیل و تحویل واحدها زمان‌براست، میوه طرح در دولت اول روحانی برداشت شد و با عرضه این آپارتمان‌‌‌ها، رشد قیمت مسکن متوقف شد.» تحلیلی که درست در نقطه مقابل این ادعا قرار دارد، می‌‌‌گوید: دولت اول روحانی از همان سال شروع به کار، وعده «حل تنش‌‌‌ها و ریسکهای غیراقتصادی» را داد و آن را جلو برد؛ در نتیجه با کاهش انتظارات تورمی و سیگنال‌‌‌هایی که فعالان بازارها از جمله بازار مسکن از آثار غیرتورمی سیاست‌‌‌های غیراقتصادی دریافت کردند، تورم ملک مهار شد.
دستگاه اول سنجش «قدرت مسکن‌‌‌مهار»
برای بررسی اینکه آیا طرح مسکنمهر، مثل پادزهر تورم در بازار مسکن عمل کرد، ابتدا سراغ دولت احمدی‌‌‌نژاد در سالهای ۸۴ تا ۹۲ می‌‌‌رویم. طرح مسکن در تیرماه سال ۸۶ و براساس تبصره ۶ در بودجه سال ۸۶ کل کشور، رسما در کشور و با پیگیری ویژه رئیس‌‌‌جمهور وقت استارت خورد. در ابتدا، طرح مدنظر دولت نهم با تیراژ یک میلیون و ۵۰۰هزار واحد مسکونی تعریف شد. آن زمان بحث برسر این بود که آیا اصلا مسکنمهر باید در دولت و سیستم بانکی جدی گرفته شود؟ که بلافاصله «استناد قانونی لازم‌‌‌الاجرا بودن طرح مسکنمهر» (تصویب در قانون بودجه) مطرح شد و دستگاه‌‌‌ها از جمله وزارت مسکن وقت، وزارت نیرو، وزارت نفت و همچنین بانک مرکزی موظف شدند با تشکیل شورای عالی مسکن، مقدمات لازم همچون «تخصیص زمین ۹۹ساله، خدمات آب و برق و گاز و همچنین وام‌‌‌های ۱۴میلیون تومانی برای ساخت مسکنمهر» را فراهم کنند.
طرح های دولتی ساخت مسکن در بازه ۴ ساله
دو سال بعد، تیراژ تعریف‌‌‌شده برای مسکنمهر از ۱.۵ به ۲ میلیون و ۳۰۰هزار واحد مسکونی افزایش یافت. فرآیند ساخت، تکمیل و تحویل یک ساختمان مسکونی، معمولا ۲ساله است و اگر ساخت‌‌‌وساز، پروژه‌‌‌ای باشد به این معنا که در تیراژ چند صد واحدی توسط یک پیمانکار صورت بگیرد، حداکثر بعداز ۴ سال باید به بهره‌‌‌برداری برسد. ضمن آنکه مسوولان پیشین و فعلی بخش مسکن نیز همواره معتقد بوده و هستند که طرح‌‌‌های دولتی ساخت مسکن در بازه زمانی ۴ ساله به سرانجام می‌‌‌رسد.
با این حساب، از آنجا که مسکنمهر در ابتدای سال سوم دولت اول احمدی‌‌‌نژاد یعنی سال ۸۶ استارت خورد، بعداز ۴ سال یعنی در سال ۹۰، باید خانه‌‌‌های طرح مسکنمهر به متقاضیان و پیش‌‌‌خریداران این واحدها تحویل شده باشد. همین اتفاق هم افتاد اما با حدود یکسال تاخیر به‌طوری که دولت دوم احمدی‌‌‌نژاد از اوایل سال ۹۱ شروع به افتتاح پروژه‌‌‌های مسکنمهر کرد و در آن سال نزدیک به ۵۰۰هزار واحد مسکونی‌‌‌مهر تحویل متقاضیان شد.
کارنامه ساخت طرح مسن مهر
همچنین طبق آمار رسمی از «کارنامه ساخت طرح مسکنمهر»، از سال ۸۶ تا بهار سال ۹۲،. یعنی در کل دو دولت محمود احمدی‌‌‌نژاد، از کل ۲میلیون و ۳۰۰هزار واحد مسکنمهر که ساخت آن شروع شده بود،. ۸۲۷هزار واحد مسکونی‌‌‌مهر، تکمیل و تحویل داده شد. این آمار «بالای ۸۰۰هزار واحد مسکونی» از روی صدور کارت‌‌‌های قسط وام‌‌‌های مسکنمهر، قابل تایید است که به منزله «تاییدیه بانکی تکمیل واحدها» است. اما به‌رغم آنکه «۶ سال از ۸ سال دولت احمدی‌‌‌نژاد،. به ساخت و سرمایه‌گذاری روی مسکنمهر گذشت» و از آن مهم‌تر،. «نزدیک به یک میلیون مسکن از این همین طرح وارد بازار مصرف شد»،. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن از سال ۸۶ که مسکنمهر شروع شده بود تا پایان دولت احمدی‌‌‌نژاد یعنی پایان بهار ۹۲،. رقمی به میزان ۱۱۰درصد جهش کرد. قیمت آپارتمان در این فاصله از مترمربعی یک میلیون و ۹۰۰هزار تومان به ۴میلیون تومان رسید.
این «جهش قیمت مسکن طی ۶ سال اجرای مسکنمهر» در دولت احمدی‌‌‌نژاد نشان می‌‌‌دهد،. «طرح دولتی مسکن‌‌‌سازی،. در آن مقطع نتوانست تورم مسکن را کنترل کند.» «مدت ۶ساله ساخت مسکنمهر» که ۲ سال از «حداکثر بازه زمانی مورد نیاز برای ساخت و تکمیل یک پروژه مسکونی» بیشتر است. و همچنین «تحویل بالای ۸۰۰هزار واحد مسکونی‌‌‌مهر» در همان مقطع، اثبات می‌‌‌کند،. «مسکنمهر اگر پادزهر تورم مسکن بود، باید در همان دوره اثر می‌‌‌کرد اما نکرد.»
دستگاه دوم سنجش
دستگاه دوم سنجش «قدرت مسکنمهر برای مهار تورم مسکن» در سالهای دولت اول روحانی قرار دارد. نتایجی که از این دستگاه در بررسی «دنیای‌اقتصاد» به دست آمده است،. نشان می‌‌‌دهد: طی سالهای ۹۲ تا ۹۶،. تعداد ۶۳۰هزار واحد مسکونی‌‌‌مهر «تحویل متقاضیان» و «روانه بازار مصرف» شد. پس، «میزان عرضه مسکنمهر به بازار مسکن در دولت اول روحانی ۲۰۰هزار واحد یا ۲۵درصد کمتر از میزان تحویلی‌‌‌ها در دولت احمدی‌‌‌نژاد بود.» با این حال، متوسط قیمت مسکن در فاصله بهار ۹۲ تا بهار ۹۶، تنها ۲۰درصد افزایش یافت.
مقایسه رشد ۱۱۰ درصدی قیمت مسکن در «سالهای اجرای مسکنمهر در زمان دولت احمدی‌‌‌نژاد» با رشد ۲۰درصدی قیمت در «سالهای اجرای همین طرح در دولت اول روحانی» و همچنین مقایسه «افتتاح‌‌‌های بیشتر مسکنمهر در دولت احمدی‌‌‌نژاد» با «افتتاح‌‌‌های کمتر از دولت روحانی»، مشخص می‌‌‌کند،. «رابطه معناداری بین مسکنمهر و تورم مسکن» وجود ندارد و «فراز و فرود قیمت مسکن از جای دیگری فرمان می‌گیرد.»
به بیان دیگر،. اگر آرامش بازار مسکن دوره دولت اول روحانی باید «مدیون طرح مسکنمهر» باشد،. در این صورت، محرز است که «بازار مسکن دولت دوم احمدی‌‌‌نژاد که اوج افتتاح‌‌‌های مسکنمهر و اسکان خانوارهای فاقد مسکن در این واحدها بود، باید به مراتب آرام‌تر از سالهای ۹۲ تا ۹۶ بود.» اما در واقعیت، چنین نشد. واقعیت «آرامش بازار مسکن در ۴ سال دولت اول روحانی» به «نقش یک موتور در بیرون این بازار» مربوط می‌شود. موتور «ریسکهای تولیدکننده انتظارات تورمی» هر زمان فعال بوده، باعث تحریک «سوداگری، سفته‌‌‌بازی و سرمایه‌گذاری در بازار ملک» شده و برعکس.
کاهش انتظارات تورمی
بازار مسکن از تابستان سال ۹۲ شاهد «دریافت سیگنال‌‌‌های کاهش انتظارات تورمی» شد. فضای خوش‌بینانه به آینده از سال ۹۳،. تشدید شد تا اینکه در سال ۹۴ با رفع ریسک غیراقتصادی و توافق برجام، «فرود کامل تورم مسکن» رخ داد. خرداد سال ۹۲ تورم نقطه‌‌‌به‌‌‌نقطه مسکن، نرخ ۷۰درصد را به ثبت رساند که «جهش کم‌‌‌سابقه تا آن زمان به حساب می‌‌‌آمد.» اما فرآیند سقوط و نزولی شدن تورم مسکن از تیر ماه همان سال شروع شد. به‌طوری که در تیر سال ۹۴ تورم نقطه‌‌‌ای مسکن به سطح ۳درصد رسید.
بعد از توافق برجام درسال ۹۴، قیمت مسکن در طول سالهای ۹۵ و ۹۶ در «آرامش نسبی» قرار داشت. متوسط قیمت مسکن طی سه سال ۹۴ تا ۹۶، در کانال ۴ میلیون تومان در مترمربع قرار داشت. و در فاصله ابتدا تا انتهای دولت روحانی -۹۲ تا ۹۶- به میزان ۲۰درصد افزایش یافت. نرخ ۲۰درصد رشد قیمت مسکن در ۴ سال را می‌توان با «۲۰درصد رشد قیمت فقط در سه ماه از ماه‌‌‌های سال ۹۷ یعنی مقطعی که توافق برجام به هم خورد» مقایسه کرد.
اثر ریسک های بیرونی بر بازار مسکن
به این ترتیب برآیند نتایج دو دستگاه سنجش می‌‌‌گوید،. «اثر بود یا نبود ریسکهای اقتصادی و غیراقتصادی در بیرون بازار مسکن روی روند رشد قیمت مسکن» به مراتب بیشتر از «تغییر و تحولات درونی بازار مسکن به‌ویژه طرح‌‌‌های دولتی مسکن‌‌‌سازی» است. این طرح‌‌‌ها به دلیل اینکه، «منابع زیادی صرف می‌‌‌کند،. زمان‌بر است و همچنین به تقاضای اصلی بازار مسکن که دهک‌‌‌های متوسط هستند اصابت نمی‌‌‌کند»،. نمی‌تواند ضامن مهار تورم ملک باشد. این طرح‌‌‌ها در عین حال برای آنکه بتواند «نیاز مسکن دهک‌‌‌های ضعیف و محروم جامعه را پوشش دهد،. باید متناسب با جمعیت این دهک‌‌‌های هدف و با ارقام و مبالغی که در استطاعت آنها باشد» تعریف شود. پیش‌تر، فرهاد بیضایی کارشناس مسکن در میزگرد گروه رسانه‌‌‌ای «دنیای‌اقتصاد»،. دولت اول روحانی را آرام‌‌‌ترین دوره بازار مسکن معرفی کرد و علت آن را «سیاست‌‌‌های پولی و سیاست‌‌‌های رفع تنش» عنوان کرده بود/ملک تحلیل
منبع: دنیای اقتصاد
نظرات کاربران